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  1. Ai-je besoin d’un permis d’urbanisme ?

  2. Quand avez-vous besoin d'un permis d'urbanisme ?

  3. Ai-je besoin d’un architecte ?

  4. Qu’est-ce qu’un entrepreneur ?

  5. Un entrepreneur général ou des corps de métiers distincts

  6. Normes et sécurité

  7. Ai-je droit à une prime ?

  8. Ai-je droit à une réduction d’impôt ?

  9. TVA 6 ou 21%, quels sont mes devoirs et obligations?

  10. Déclaration de TVA

  11. Les devoirs du maître d'ouvrage : déclaration de TVA spéciale 106/3

  12. Quand dois-je introduire ma déclaration ?

  13. Qu’est ce qu’un revenu cadastral et quels sont mes obligations ?

  14. Communication au cadastre en cas de construction ou de transformation

  15. Contestation du revenu cadastral

 

1.   Ai-je besoin d’un permis d’urbanisme ?

Le permis d'urbanisme est un permis qui vous autorise à effectuer certains travaux de construction. Si vous envisagez de construire, de rénover ou d'agrandir une habitation, il est donc essentiel que vous commenciez par demander un permis d'urbanisme. C'est la commune sur laquelle se situe votre propriété qui a la charge de vous octroyer ou non ce permis.

 

2.   Quand avez-vous besoin d'un permis d'urbanisme ?

La règle générale veut que bâtir une 'construction' requiert un permis d'urbanisme (précédemment dénommé "permis de bâtir"). La législation de l'aménagement du territoire stipule, en outre, que vous avez aussi besoin d'un permis pour :

  • utiliser un terrain afin d'y installer une ou plusieurs constructions fixes

  • démolir

  • reconstruire

  • transformer

En cas de construction neuve ou de transformations importantes, la collaboration d'un architecte est obligatoire. Il incombe à cet architecte de constituer le dossier de demande de permis d'urbanisme et de l'introduire auprès des autorités compétentes. Vous avez la faculté d'introduire vous-même cette demande pour certains travaux d'envergure limitée pour lesquels le permis est obligatoire. Certains travaux mineurs sont dispensés de permis.

La réglementation en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme est relativement complexe et fait régulièrement l'objet de modifications. De plus, cette compétence est régionalisée. Chaque région a, par conséquent, ses propres codes et règlements. Vous pouvez vous adresser au service de l’Aménagement du Territoire de votre commune pour plus d'informations.

 

Plus d'informations sur la réglementation régionale

Région de Bruxelles-Capitale

Région wallonne

Région flamande

 

3.   Ai-je besoin d’un architecte ?

Pour chaque construction ou transformation nécessitant un permis d'urbanisme, il vous faut obligatoirement engager un architecte. Celui-ci se charge tant du concept/projet que du contrôle de l'exécution des travaux. La mission complète de l'architecte est détaillée dans le contrat que vous concluez avec lui. Pour ses services, l'architecte vous facturera ses honoraires.

Si vous n'engagez pas d'architecte alors que la loi l'impose, vous risquez d’être poursuivi. Vous courez également un autre risque : si votre entrepreneur n'a pas bien effectué certains travaux, vous ne pourrez pas exiger d'indemnité (complète) s'il s'avère que le contrôle obligatoire d'un architecte aurait pu empêcher ces dégâts.

Plus d'informations sur les architectes sur le site du SPF Economie

 

4.   Qu’est-ce qu’un entrepreneur ?

L'entrepreneur exécute des travaux de construction ou de transformation. Le choix du ou des entrepreneur(s) est une étape importante. Avant de faire un choix définitif, vous devez vérifier si l'entrepreneur est fiable. La construction ou la transformation d'une habitation représente en effet souvent l'investissement de votre vie.

Une petite ou moyenne entreprise qui veut exercer une des activités réglementées doit apporter la preuve non seulement des connaissances de gestion de base mais aussi de la compétence professionnelle spécifique auprès d’un guichet d’entreprises agréé. Les activités suivantes sont réglementées :

• gros-œuvre (maçonnerie, bétonnage et travaux de démolition) ;
• activités de plafonnage, de cimentage et de la pose de chapes ;
• carrelage et le placement d’éléments en marbre ou en pierre naturelle ;
• activités de toiture et d’étanchéité ;
• menuiserie et vitrerie ;
• activités de finition (peinture, tapisserie et couverture souple) ;
• activités d’installation de chauffage central, de climatisation, de gaz et de sanitaire ;
• activités électrotechniques ;
• activités d’entreprise générale (construire, rénover, faire construire ou faire rénover un bâtiment en exécution d’un contrat d’entreprise et en faisant appel à plusieurs sous-traitants)

Le guichet d’entreprises attribue à l’entrepreneur, qui travaille comme personne physique, un numéro d’entreprise unique auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises. Une société reçoit le numéro d’entreprise lors du dépôt des statuts auprès du greffe du tribunal de commerce. La société doit ensuite passer au guichet d’entreprise.

 

5.   Un entrepreneur général ou des corps de métiers distincts?

Vous pouvez opter pour un entrepreneur général qui coordonne tous les travaux. Dans ce cas, vous avez un interlocuteur unique et un seul responsable pour le prix global et le délai d'achèvement des travaux. Cette coordination coûte de l'argent mais elle vous apporte la garantie de l'exécution des travaux.

Vous pouvez également faire appel à des corps de métiers distincts qui se succéderont sur le chantier. Dans ce cas, c'est vous-même (ou votre architecte) qui assurez la coordination et le planning. Lorsque plusieurs entrepreneurs ou corps de métiers sont au travail, soit simultanément soit successivement, la loi exige la présence d'un coordinateur de sécurité. Il a pour mission d'analyser les risques éventuels pour les ouvriers et de prendre les mesures préventives nécessaires.

Vous pouvez également faire appel à un architecte ou un bureau spécialisé pour vous aider dans le choix d’un entrepreneur général ou de corps de métiers séparés et pour le suivi des travaux.

 

Une protection étendue par la loi Breyne

Si vous avez opté pour un entrepreneur général, le maître d'ouvrage que vous êtes (celui qui a commandé les travaux) bénéficie d'une protection étendue dans la plupart des cas.
En vertu de ce qu'on appelle la loi Breyne, l'entrepreneur est obligé de vous informer, en tant que maître d'ouvrage, des principaux aspects du contrat que vous signez avec lui.

Le contrat doit contenir une série de mentions importantes, telles que :

  • le prix total des travaux ou du bâtiment

  • les modalités du paiement étalé sur la durée des travaux

  • le délai d'exécution, en précisant la date de début et de fin des travaux

  • le dédommagement lorsque les travaux accumulent du retard

La loi protège financièrement le maître d'ouvrage : l'entrepreneur doit donner une garantie pour le cas où les travaux ne seraient pas exécutés de manière appropriée. La loi Breyne prévoit aussi une double livraison des travaux : une réception provisoire à la fin des travaux et une réception définitive au moins un an après la fin des travaux. Ceci vous donne amplement le temps de vérifier si l'habitation ne présente pas des défauts cachés. En outre, l'entrepreneur reste responsable pendant 10 ans en cas de détérioration partielle ou totale du bâtiment en raison d'une mauvaise exécution des travaux ou de l'inaptitude du terrain.

 

En cas de problèmes

Si vous n'êtes pas satisfait du déroulement du projet pendant les travaux et que ceux-ci donnent lieu à un différend, vous pouvez prendre contact avec la Commission de Conciliation Construction. Cette commission s'efforce de régler les différends entre le maître d'ouvrage, l'architecte et l'entrepreneur (ou les corps de métier) qui a exécuté le travail.

Plus d’informations sur construire avec un architecte, chercher un entrepreneur, l’escroquerie, la loi Breyne et les paiements comptants sur le site economie.fgov.be. 

 

6.   Normes et sécurité

La construction ou la transformation d'une maison implique la présence ou le passage d'un certain nombre de personnes. Pour garantir la sécurité des gens et des biens pendant et après les travaux, il existe de nombreuses normes et réglementations.

  • Sur le chantier: A partir du moment où plus d'un entrepreneur est actif sur le chantier, il est obligatoire d'engager un coordinateur de la sécurité.

  • Installations électriques: Les consignes de sécurité du RGIE (Règlement Général sur les Installations Electriques) sont d'application pour tout ce qui touche aux installations électriques.

  • Ascenseurs: Les ascenseurs doivent faire l’objet d’une analyse de risques tous les 10 ans. Vous devez  les faire entretenir et contrôler périodiquement.

 

7.   Ai-je droit à une prime ?

Il existe de nombreuses primes et interventions financières pour la construction, la rénovation ou l'achat d'une habitation. Ces primes illustrent la volonté de l'État de permettre à un maximum de personnes et de familles d'acquérir et/ou d'améliorer leur propre habitation. Les primes et interventions auxquelles vous avez droit varient considérablement d'une région à l'autre. Il existe, en outre, des interventions au niveau des provinces, des communes et de gestionnaires de réseaux.

Quelques exemples :

Pour bénéficier du droit à une prime, il faut le plus souvent satisfaire à quelques conditions. Celles-ci concernent votre revenu imposable, votre revenu cadastral, l'utilisation de l'habitation, la nature des travaux...

Vous pouvez vous adresser aux autorités de votre région pour plus d'informations sur les aides financières accordées et les procédures de demande.

 

Région wallonne

 

Région de Bruxelles-Capitale

 

Région Flamande

 

8.   Ai-je droit à une réduction d’impôt ?

Certaines dépenses que vous faites pour votre habitation donnent droit à une réduction d'impôts. Les travaux doivent cependant répondre à certains critères et doivent être exécutés par un entrepreneur si vous voulez bénéficier de cette réduction.

Message important concernant la sixième réforme de l’Etat
Les informations sur cette page font partie des compétences qui seront transférées complètement ou partiellement aux communautés, régions ou commissions communautaires le 1er juillet 2014, suite à la sixième réforme de l’Etat.  
La réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu’une communauté ou une région décide de modifications ou de nouvelles règles.  

 

9.   TVA 6 ou 21%, quels sont mes devoirs et obligations?

La construction d'une nouvelle maison est soumise à un taux de TVA de 21 %. Ceci s'applique :

  • à la main-d'œuvre et aux matériaux de construction facturés par des entrepreneurs et des indépendants

  • aux matériaux qu’en tant que maître d'ouvrage, vous avez achetés vous-même.

Si vous occupez votre logement privé depuis au moins cinq ans et que vous le faites rénover par un entrepreneur (réparations, travaux d'entretien...), vous ne payez que 6 % de TVA au lieu de 21 %.

 

Certains travaux de transformation ne constituent pas une rénovation telle que définie dans les "prescriptions concernant le taux de TVA réduit dans le secteur immobilier" (par exemple une extension trop importante de l'habitation), auquel cas vous n'avez pas droit au tarif réduit de 6 %. Vous avez donc intérêt à rassembler  un maximum d'informations avant de débuter les travaux, pour ne pas être confronté à des surprises désagréables par la suite.

Consulter la brochure : http://koba.minfin.fgov.be/commande/pdf/brochure-renovation-tva-6-2014.pdf

 

10.   Déclaration de TVA

Lorsque vous construisez une habitation, vous devez compléter une déclaration de TVA. Cette déclaration permet au bureau de TVA de contrôler si vous avez payé suffisamment de TVA. Si ce n'est pas le cas, vous devrez suppléer la différence et vous serez peut-être contraint de payer une amende.

Si vous n'êtes pas d'accord avec le calcul de la TVA, vous pouvez contacter le fonctionnaire qui a traité votre dossier. Il vous expliquera comment il a déterminé le prix de votre habitation. S'il apparaît que certaines informations n'ont pas été prises en compte, le fonctionnaire réexaminera votre dossier. S'il n'est pas possible d'obtenir un accord à l'amiable, le directeur du bureau de contrôle de TVA compétent ou vous-même pouvez demander une évaluation par un expert.

 

11.   Les devoirs du maître d'ouvrage : déclaration de TVA spéciale

Déclaration spéciale 106/3

Si vous souhaitez faire construire une maison ou faire procéder à de grands travaux de transformation, vous devrez demander un permis d'urbanisme auprès de votre commune ou de votre ville. Si cette administration vous accorde le permis, elle en avertira également l'administration de la TVA. Le bureau de la TVA vous fera alors parvenir la déclaration de TVA spéciale 106/3.

 

L'administration de la TVA part du principe que vous faites effectuer les travaux par des indépendants ou des entrepreneurs professionnels. Rien ne vous empêche évidemment de faire appel à votre propre savoir-faire ou à celui de membres de la famille et d’amis. Cette déclaration a donc pour objectif de différencier :

 

  • les travaux effectués par des professionnels (assujettis à la TVA)

  • les travaux effectués par vous-même, avec des membres de la famille et/ou des amis (tiers)

 

Vous devrez joindre quelques annexes à la déclaration :

 

  • le plan de construction

  • le(s) devis

  • des justificatifs éventuels concernant le travail que vous aurez effectué vous-même

  • les factures originales

  •  

Vous trouverez des informations détaillées sur la déclaration de TVA 106/3 sur le site finances.belgium.be.

 

12.   Quand dois-je introduire ma déclaration ?

Vous devez introduire la déclaration et ses annexes auprès du bureau de TVA compétent dans les trois mois de la réception de votre nouveau revenu cadastral. Il s'agit en principe du bureau qui vous a fait parvenir les formulaires de déclaration. En cas de non introduction de la déclaration, vous vous exposez à une amende de 25 à 2500 euros. Vous devez introduire la déclaration dans tous les cas de figure, même si vous avez déjà reçu une amende.

 

13.   Qu’est ce qu’un revenu cadastral et quels sont mes obligations ?

Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l'Administration du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines (ACED).

Le revenu cadastral (indexé) sert de point de départ à la perception du précompte immobilier et permet de définir le revenu immobilier à mentionner dans la déclaration d'impôt des personnes physiques.

 

14.   Communication au cadastre en cas de construction ou de transformations

Si vous avez construit ou transformé une maison, vous devez le signaler au bureau de contrôle du cadastre dans les 30 jours de la mise en utilisation (en cas de bâtiment neuf) ou de l'achèvement des travaux  (en cas de transformation). En cas de non-communication au cadastre, vous risquez des amendes administratives, voire pénales.

Après la déclaration, le cadastre viendra sur place fixer le revenu cadastral s'il s'agit d'un bâtiment neuf. Dans le cas de transformations, l'ancien revenu cadastral sera révisé. Le nouveau revenu cadastral ou le revenu cadastral réévalué vous sera ensuite signifié, ce qui veut dire qu'il vous sera communiqué par lettre recommandée.

 

15.   Contestation du revenu cadastral

Chaque fois que le revenu cadastral vous est signifié, vous avez le droit, en tant que contribuable, d'introduire une réclamation.
Pour être recevable, votre réclamation doit être introduite :

  • par lettre recommandée

  • dans un délai de deux mois à partir de la date de signification du RC (cette date figure sur le document)

  • auprès du bureau de contrôle du cadastre qui est compétent pour la commune où est située l'habitation (cette adresse figure sur le document)

  • en mentionnant le revenu cadastral que vous proposez en remplacement de celui qui a été attribué à l'habitation.

Chaque réclamation sera examinée par le fonctionnaire compétent. Ce traitement implique une concertation et un échange de points de vue entre l'administration et le contribuable. Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent faire appel à un expert externe via une procédure d'arbitrage.


Pour obtenir des informations personnalisées sur le revenu cadastral ou si vous souhaitez introduire une contestation, vous pouvez contacter le bureau du contrôle du cadastre qui est compétent pour la commune où l'habitation est située.

 

 

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